Sistem Penilaian Hipotek AS Pertama Kali Memasukkan Enkripsi Aset

Baru-baru ini, Badan Pembiayaan Perumahan Federal AS (FHFA) mengeluarkan instruksi yang bersejarah, untuk pertama kalinya secara resmi meminta agar aset enkripsi dimasukkan dalam sistem penilaian aset hipotek. Meskipun kebijakan ini masih dalam tahap eksplorasi awal, banyak rincian spesifik yang belum jelas, namun makna strategis di balik dorongan untuk mempercepat integrasi cryptocurrency ke dalam keuangan arus utama telah memicu diskusi luas di komunitas enkripsi.

Enkripsi aset direncanakan untuk dijadikan sebagai jaminan hipotek rumah di AS, beberapa rincian masih menunggu kepastian.

Direktur FHFA William J. Pulte baru-baru ini mengumumkan di media sosial bahwa lembaga tersebut akan meneliti "kesesuaian aset enkripsi dalam penilaian kelayakan hipotek". Selanjutnya, Pulte kembali memposting bahwa setelah penelitian mendalam, ia telah memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempersiapkan pengakuan aset enkripsi dalam kategori aset hipotek.

FHFA dalam dokumen resmi menyatakan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peran kunci dalam sistem keuangan perumahan di AS, menyediakan stabilitas dan likuiditas untuk pasar sekunder hipotek perumahan melalui standar kehati-hatian, guna memastikan kepemilikan rumah yang berkelanjutan dan jangka panjang. Cryptocurrency sebagai kelas aset yang muncul, dapat memberikan kesempatan untuk akumulasi kekayaan di luar pasar saham dan obligasi, tetapi belum lama ini tidak dimasukkan dalam standar penilaian pinjaman perumahan. FHFA percaya bahwa memasukkan lebih banyak kelas aset yang beragam akan membantu mengevaluasi kemampuan cadangan peminjam secara lebih komprehensif, dan meningkatkan kelayakan peminjam yang memiliki kredit baik untuk mencapai kepemilikan rumah yang berkelanjutan.

Sebagai pihak yang mengawasi, FHFA telah memberikan sejumlah instruksi kepada Fannie Mae dan Freddie Mac:

1. Menyusun dan mengajukan proposal untuk meneliti penggunaan cryptocurrency sebagai kategori aset yang dapat dihitung sebagai cadangan dalam penilaian risiko pinjaman perumahan tunggal, di mana aset tersebut tidak perlu ditukar menjadi dolar AS sebelum pinjaman berakhir.

2. Hanya mempertimbangkan aset kripto yang dapat diberikan sertifikat aset dan disimpan oleh bursa terpusat yang diatur oleh AS, dan bursa tersebut harus mematuhi semua hukum dan peraturan yang berlaku.

3. Dalam menetapkan mekanisme evaluasi yang relevan, pertimbangkan secara komprehensif dan masukkan langkah-langkah mitigasi risiko yang diperlukan, termasuk penyesuaian terhadap volatilitas pasar, serta menerapkan faktor penyesuaian berbasis risiko terhadap proporsi cryptocurrency dalam aset cadangan.

4. Sebelum menerapkan perubahan sistem apa pun, harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan dewan direksi, kemudian diserahkan untuk ditinjau oleh FHFA.

Saat ini, perintah tersebut telah resmi berlaku, FHFA meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempercepat penelitian dan pelaksanaan dalam "kerangka waktu yang wajar dan dapat dicapai". Namun, dokumen tersebut tidak mengungkapkan rincian spesifik mengenai ruang lingkup yang berlaku, daftar mata uang yang dapat dimasukkan, jadwal reformasi, atau pembagian hukum dan tanggung jawab, dan masih berada pada tahap awal eksplorasi kebijakan.

Kebijakan ini diluncurkan pada saat pasar perumahan Amerika Serikat menghadapi berbagai tekanan. Dipengaruhi oleh lingkungan suku bunga tinggi dan kurangnya pasokan perumahan, volume pengajuan hipotek jatuh ke titik terendah hampir dalam sejarah pada kuartal pertama 2025. Bisnis refinancing lesu, dan pembeli rumah pertama kali hanya menyumbang 30% dari total penjualan pada bulan Mei, jauh di bawah rata-rata historis 40%. Tingkat kepemilikan rumah nasional telah turun menjadi 65,1%, level terendah sejak 2020. Semakin banyak orang muda menunda keputusan membeli rumah, terpaksa memilih untuk bergantung pada orang tua atau menunda pembelian rumah dalam lingkungan sewa yang tinggi.

Fannie Mae dan Freddie Mac sebagai dua perusahaan penting yang didukung pemerintah (GSE) dalam sistem keuangan perumahan Amerika, memiliki misi utama untuk menyediakan likuiditas bagi pasar hipotek perumahan Amerika, dan dengan membeli serta mensasarkan pinjaman untuk menstabilkan pasar, bersama-sama menjamin sekitar setengah dari pasar pinjaman perumahan di Amerika.

Oleh karena itu, langkah FHFA ini dipandang sebagai strategi untuk mengatasi masalah struktural, terutama mengingat bahwa enkripsi aset semakin populer di kalangan pemuda di AS, meningkatkan partisipasi mereka dalam pembelian rumah diharapkan dapat menggerakkan pasar yang sedang lesu saat ini.

Para pelaku industri enkripsi mendukung dengan antusias, direktur merupakan pendukung awal Bitcoin

Kebijakan baru FHFA dengan cepat menarik perhatian dan perdebatan luas di kalangan kripto, banyak tokoh terkenal menyatakan dukungan, menganggap ini sebagai satu lagi titik balik penting bagi aset kripto menuju keuangan mainstream.

Pendiri Strategy Michael Saylor berkomentar: "Bitcoin telah diakui oleh sistem keuangan perumahan AS sebagai aset cadangan, ini adalah momen bersejarah di mana institusi mengadopsi Bitcoin sebagai jaminan."

Investor terkenal Anthony Pompliano menunjukkan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac kini telah mengizinkan peminjam untuk menggunakan Bitcoin dan enkripsi sebagai bagian dari bukti aset saat mengajukan hipotek. Dia berpendapat bahwa reformasi ini seharusnya sudah diterapkan sejak lama, terima kasih kepada Pulte yang memfasilitasi kemajuan bersejarah ini.

Investor real estate Grant Cardone menunjukkan bahwa Bitcoin yang masuk ke dalam bidang real estate akan mengubah investasi real estate tradisional, dan yang lebih penting adalah menyelesaikan berbagai masalah yang telah lama ada dalam real estate. Revolusi ini akan sepenuhnya mengubah cara investasi dari kepemilikan rumah tunggal yang sederhana hingga real estate komersial yang kompleks.

CEO Bitwise Hunter Horsley juga menekankan, "Bitcoin adalah aset jaminan berkualitas, sekarang dapat dihitung sebagai aset dalam aplikasi pinjaman jaminan. Pada tahun 2025, enkripsi secara bertahap menuju sistem keuangan arus utama."

Perlu dicatat bahwa Pulte adalah seorang profesional dengan latar belakang yang kuat di industri real estat. Sebagai Direktur FHFA yang kelima yang resmi menjabat pada bulan Maret tahun ini, Pulte ditunjuk oleh Trump untuk masa jabatan lima tahun. Dia adalah cucu dari pendiri Pulte Group, William Pulte, yang merupakan perusahaan konstruksi perumahan terkenal di Amerika. Pulte Group adalah salah satu dari tiga pengembang perumahan terbesar di Amerika, telah menyerahkan lebih dari 800.000 rumah, dengan operasi di 44 pasar dan 23 negara bagian. Sebelum menjabat sebagai Direktur FHFA, Pulte sempat menjabat sebagai anggota dewan Pulte Group.

Sementara itu, Pulte juga merupakan pendukung enkripsi. Menurut dokumen pengungkapan keuangan yang dipublikasikan pada bulan Februari tahun ini, ia memiliki Bitcoin senilai antara 500.000 hingga 1 juta dolar AS dan Solana dengan nilai setara, serta saham dari penambang Bitcoin MARA Holdings dan GameStop.

Faktanya, sejak 2019, Pulte telah beberapa kali secara terbuka mendukung Bitcoin, dan pernah mengungkapkan bahwa ia memiliki 11 Bitcoin, serta menganggapnya sebagai alat penting untuk membantu orang-orang paling miskin di dunia, khususnya mereka yang "tidak memiliki rekening bank". Ia menyatakan: "Sebagai seorang dermawan, saya ingin mendorong adopsi luas enkripsi." Ia juga menyarankan untuk memperhatikan pergerakan Bitcoin, emas, dan perak.