دراسة العقارات في سوق ترميز الأصول المادية

مقدمة

الأصول المادية ( RWA ) ليست فكرة جديدة في سوق العملات المشفرة، على الأقل منذ عام 2018، حيث كانت هناك علاقة بين ترميز الأصول وإصدار الرموز الأمنية ( STO ) ومفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المبادرات المبكرة من التطور إلى شريحة سوق ناضجة بسبب عدم نضج الإطار التنظيمي وغياب مزايا العائد المحتمل.

في عام 2022، مع استمرار زيادة أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات اقتراض العملات المستقرة في سوق التشفير. لذلك، أصبح ترميز الأصول من سندات الخزانة الأمريكية جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت مشاريع DeFi المعروفة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية مثل Goldman Sachs وJPMorgan وSiemens، وحتى بعض الحكومات، في استكشاف الأصول المرمزة.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت عدة مشاريع RWA للعقارات في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عتبة الدخول لمستثمري العقارات. يقوم هذا البحث بإجراء تحليل حالات لهذه المشاريع لدراسة مزايا وعيوب تصميم RWA للعقارات وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي الأصول والمستثمرين العقاريين في أمريكا الشمالية، فإن السياسات واللوائح وظروف السوق ذات الصلة التي سيتم مناقشتها ستتعلق بشكل أساسي بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

ترميز الأصول سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال واسع مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية وصلت إلى 1.3 تريليون دولار مذهلة. في حين أن القيمة الإجمالية لسوق العقارات المدرجة عالميًا تبلغ 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق هدف واحد أو أكثر مما يلي: إنشاء منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، وجذب مستثمرين أوسع نطاقًا، وزيادة سيولة الأصول العقارية وقيمتها. تتجلى هذه المنتجات عادةً في ثلاث صور رئيسية:

1. تقسيم ملكية العقارات لأغراض التمويل.

2. منتجات مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. كترميز الأصول عقار كضمان.

علاوة على ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج blockchain يعززان من شفافية أصول العقارات والحكم الديمقراطي.

إذا كنت معتادًا على صناديق استثمار العقارات (REIT)، فهي شركة تمتلك وتدير أو تقدم التمويل للعقارات التي تحقق إيرادات. توفر REIT فرصة استثمارية تشبه الصناديق المشتركة، مما يمكّن المستثمرين العاديين من الحصول على دخل قائم على الأرباح والعائدات الإجمالية، ويساعد على نمو سوق العقارات في المنطقة. تشترك REIT و RWA العقارية في توفير فرص استثمارية متنوعة في العقارات، مما يقلل بشكل فعال من حواجز الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، عادةً ما لا توفر REIT فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن مراجعات الأصول الصارمة وهيكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم توفر مخططًا قويًا لمشاريع RWA العقارية.

في العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع العقارات RWA بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالة معينة بعمق، وجدت أنه بسبب الاختلافات في الإدارة وطرق المنتج، تختلف الظروف التي تواجهها كل مشروع في التشغيل الفعلي.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يتبنى طرقاً مختلفة لترميز سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالها. ومن الجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها الأولى، حيث لم يتم اختبار منتجاتها والتحقق منها في السوق لفترة طويلة وواسعة.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019 ، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في سوق العقارات ، حيث يركز على جعل العقارات السكنية الأمريكية متاحة للاستثمار من خلال Ethereum و Gnosis blockchain ( ، بشكل رئيسي على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميز الأصول وفقًا للقوانين الأمريكية، حيث يتم ترميز عقود الملكية الخاصة بالعقارات. تُسند مسؤوليات إدارة وصيانة وجمع الإيجارات إلى وكالات إدارة طرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات. على الرغم من أن RealT تشرف على عملية الترميز، إلا أنهم قانونيًا منفصلون عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. وفقًا لموقعهم على الإنترنت، إذا تخلّف الشركة عن السداد، يحتفظ مالكو العملات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تحتفظ بعقود الملكية. من الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون استثمارات مشتركة في العقارات التي يقدمونها في السوق. يمكن لحاملي العملات الخاصة بالعقار الحصول على جزء من إيرادات الإيجار العقاري شهريًا، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، والتي تكون عمومًا حوالي 10% من القيمة.

كمثال على ممتلكات Montgomery، فإن القيمة الإجمالية لعملة العقارات هي 323,020 دولار، وسعر كل عملة هو 52.10 دولار، وقد تم إصدار 6,200 عملة. تولد هذه الممتلكات إيرادات إيجارية شهرية قدرها 2,600 دولار. بعد خصم مصاريف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولار، فإن صافي الأرباح الشهرية هو 1,978 دولار، والعائد السنوي هو 23,736 دولار. وبالتالي، يحصل كل عملة على توزيع قدره 3.83 دولار، مع معدل عائد سنوي قدره 7.35%.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من العملات، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، ويمكنها الحفاظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتلقى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وبقية رسوم الصيانة، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% لتشفير العقار، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن عقارات مؤهلة وتشفيرها لطرحها في السوق.

لكن، على الرغم من أن توزيع الملكية يعزز من تحمل المخاطر بين المستثمرين، إلا أنه يسبب أيضًا تحديات. عندما تكون المصلحة المالية للمستثمرين صغيرة جدًا لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتطبيق. تفسر تقرير لورنس سوينكلز الصراع في المصالح بين حاملي العملات العقارية وRealT. تختار RealT هيئة إدارة لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في العقار، فيمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة ستؤثر عليهم سلبًا. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة العملات، كما قد يصبح المساهمون الصغار متسابقين مجانًا. قد يتوقع هؤلاء الملاك أن يشرف المساهمون الكبار على ما إذا كانت الهيئة الإدارية المعينة لديها جدوى مالية. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع لاختيار الهيئة الإدارية بشكل كامل أو للمشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يجدون صعوبة في تحمل مسؤولية الإشراف على الهيئة الإدارية بشكل فعال.

لقد قمت بمراجعة أحدث 10 عملة بيعت في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، وبالتالي يبلغ سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل لعملة، حيث يتجاوز عدد حاملي عملتين 1000 شخص. الآن، دعنا نجمع ذلك مع عدد العملات لكل حامل لفهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% يستثمرون بين 500 و 2,000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. هذا يشير إلى أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة سوق الإسكان.

استنادًا إلى بيانات المعاملات من محفظة RealT ( وعنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجار. تتقلب رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، حيث تشكل حوالي 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل إيرادات المنصة حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تلزم المشاركة في استثمارات العقارات، وإذا اختار المستثمر المشاركة، فلا توجد قيود أو إرشادات محددة لمستوى المشاركة، فإن الإيرادات المستمدة من دخل الإيجار من قبل RealT لا تزال غير معلنة.

من وجهة نظر الهيكل التنظيمي، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، قامت RealT بتأسيس Real Token LLC في ولاية ديلاوير كأم لشركة مجموعة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع الممتلكات من خلال توقيع عقد مع شركة واحدة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء Series LLC ذات الصلة لكل عقار مستثمر فيه. كفرع من Real Token LLC، يمتلك كل Series LLC عقارًا محددًا والعملات المميزة المقابلة. تم تصميم هذه الهيكل لضمان عدم تأثير القضايا المالية أو القانونية لعقار واحد على الممتلكات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

باركل

Parcl Protocol هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يتم استخدام Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl Parcl Labs Price Feed، الذي ينشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير فترة تاريخ المبيعات حسب تكرار تداول الممتلكات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين فرصة المضاربة على قيمة العقارات، حيث يمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنب هذا الأسلوب المشاكل القانونية المتعلقة بـ Parcl، لأنه لا يتضمن عقارات فعلية في تشغيل المنصة. قد يشكك البعض في ما إذا كان حقًا مشروع RWA عقاري، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فإنه مشروع RWA شائع نسبيًا، وقد حصل على استثمارات من عمالقة الصناعة مثل Coinbase وSolana Ventures وDragonFly. من المنطقي مناقشة إمكانيات التنوع في RWA العقارية.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تجذب الكثير من الاهتمام، حيث بلغ حجم التداول اليومي أقل من 10 آلاف دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

منتجات Parcl مبسطة ومتطورة بسرعة. تم تصميم Parcl Labs Price Feed والسوق المؤشر بشكل جيد وسهلة الاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، يعمل فريق Parcl بنشاط على إطلاق خطط اكتساب المستخدمين مثل Parcl Point و Real Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من مؤسسات الاستثمار المعروفة، لا يزال Parcl يحتفظ بصورة سوقية متواضعة نسبياً، مع مجموعة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما لم يكن السوق مستعدًا بعد لتقبل منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريق عملتها الرقمية المركزية يعمل في هذا الاتجاه. قامت MakerDAO بالتكامل مع RobinLand لدعم القروض المدعومة بالعقارات. توفر RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة محدودة فقط بالعملات التي تصدرها. في الجوهر، تشبه هذه الخدمة أكثر منتجات إقراض العملات، ولا يمكن أن تزيد سيولة رأس المال لمالكي العقارات بشكل ملحوظ.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين جديرين بالذكر يتعلقان بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة قروض تستند إلى ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص ( في ولاية ديلاوير، وهي شركة تابعة تم إنشاؤها بواسطة الشركة الأم لعزل الأصول.