Gayrimenkulün fiziksel varlık tokenizasyonu pazarındaki araştırması

Giriş

Somut varlıklar ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değil, en azından 2018 yılından beri mevcut. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) ile bugünkü RWA kavramı arasında benzerlikler var. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve potansiyel getirilerin belirgin bir avantaj sunmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar segmentine dönüşmeyi başaramadı.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale gelmiştir. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ile Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finans kurumları ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birkaç gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bunlar, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri örnek olay analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler, esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğu için, tartışılan ilgili politikalar, yasalar ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri şaşırtıcı bir şekilde 1,3 trilyon dolara ulaşmıştır. Küresel halka açık gayrimenkul piyasasının değeri ise 2,66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi aşağıdaki bir veya birden fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç çeşit vardır:

1. için finansman amacıyla gayrimenkul mülkiyetinin bölünmesi.

2. belirli bölge emlak piyasası endeksi ürünü.

3. teminat olarak kullanılan tokenizasyon edilmiş gayrimenkul.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Eğer gayrimenkul yatırım tröstü (REIT) ile tanışıklığınız varsa, bu, gelir elde etmek için gayrimenkulü sahiplenen, işleten veya finanse eden bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcıların temettüye dayalı gelir ve toplam getiri elde etme olanağını sağlayan, ortak fonlara benzer bir yatırım fırsatı sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, dağılmış gayrimenkul yatırım fırsatları sunma açısından benzerlikler taşır, yatırım engellerini etkili bir şekilde azaltır ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı bir düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapma yapıları, gayrimenkul RWA projelerine sağlam bir plan sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimiyle ilgili olarak, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Spesifik vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yaklaşımlarındaki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkate değer olan, bunların hâlâ erken aşama projeleri olduğudur; ürünleri uzun ve geniş kapsamlı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiştir.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirini kullanarak Amerikan konut gayrimenkulünü yatırım için erişilebilir hale getiren piyasanın en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. ( esas olarak Gnosis üzerinde ).

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına uygun olarak mülk sözleşmelerinin varlıklarını tokenizasyon eder. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira tahsilatı sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilmiştir. Ücretler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT tokenizasyon sürecini denetlese de, hukuken gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrı bir tüzel kişiliktir. Web sitelerine göre, şirket iflas ederse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yöneten başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkat çekici bir nokta, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmalarını zorunlu kılmamalarıdır. Mülkün token sahipleri, bakım rezervi olarak yaklaşık %2.5 ve yönetim ücreti olarak genellikle değerinin %10'u hariç olmak üzere, her ay mülk kira gelirinin bir kısmını alabilirler.

Montgomery'deki bu mülk örneğinde, gayrimenkul tokenizasyonunun toplam değeri 323,020 dolardır, her bir Token'ın fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düştükten sonra, aylık net kâr 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Dolayısıyla, her bir Token için 3.83 dolar dağıtım alınmakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için, RealT %100 tokenizasyon sağlıyor, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürebildiği anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu %8 kira ve bakım ücretinin geri kalanını alıyor, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunun seçimi ve denetimi için %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkleri bulmaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm sahipliğin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir. Laurens Swinkels'in bir raporu, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir sahipliğe sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; dolayısıyla, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu Token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük hissedarlar da serbest yükleyici haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların kiralanan yönetim kurumunun mali sürdürülebilirliğini denetleyebileceğini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurumunu seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu yetersiz kalabilir; birçok yatırımcının da yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmesi güç olabilir.

RealT pazarındaki en son tükenen 10 Token'ı inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölmektedir, bu nedenle her bir Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibi vardır, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazladır. Şimdi, bunları her bir sahibin Token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlamaya çalışalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 doların altında yatırım yapıyor, yaklaşık %9'u 500 ile 2,000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktardan daha fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanı ( Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)'ndaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere göre dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2,5 - %3'ü kadar olup, son iki yılda yaklaşık 150.000 ile 180.000 dolar arasında bir platform geliri sağlamaktadır. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım yapmayı seçtiği takdirde katılım seviyesinin belirli bir sınırı veya kılavuzu olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak görev yapmaktadır. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirerek kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülklerin yatırımlarına katılmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya yasal sorunlarının, RealT altındaki diğer mülklerin veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl Protocol, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarında fiyat dalgalanmalarını ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi kullanarak sentetik varlıkların sürekli açığını elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs Fiyat Beslemesini tanıttı. Satış geçmişi süresi, mülklerin işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı olur, gayrimenkul fiyatlarına uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul ile ilgili bir durum yok. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı sorgulanabilir çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektördeki büyük isimlerin yatırımıyla, oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre boyunca faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirildi. Parcl Labs Fiyat Akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış ve kullanımı kolay.

Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Gayrimenkul Royale gibi kullanıcı edinim planlarını aktif olarak piyasaya sürüyor. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten mütevazı bir piyasa imajı koruyor, kullanıcı kitlesi küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü Token olarak kullanarak kredi teminatı olarak gösterme olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkezi bankalar dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul destekli kredileri desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, Token olarak çıkarılan gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları Token ile sınırlıdır. Aslında, bu hizmet, gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmayan bir Token kredi ürünüyle daha çok benzerlik gösteriyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki önemli ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onaylandıktan sonra, Reinno Delaware'de bir işlem için özel bir amaçlı şirket ( oluşturacaktır, bu da ana şirket tarafından oluşturulan bir yan kuruluş olup, finansmanın izole edilmesi için kullanılır.